En bref
- Un propriétaire dispose de leviers que l'épargne financière seule ne couvre pas dont la vente en viager, qui transforme un bien déjà détenu en revenu sans capital de départ
- Le PER et l'assurance-vie demandent une épargne déjà constituée ; l'immobilier locatif et le viager activent un actif immobilier existant
- Le viager occupé permet de rester chez soi tout en percevant un capital (bouquet) et un revenu régulier (rente), avec une fiscalité de la rente allégée selon l'âge
- Le choix dépend du profil : capital déjà disponible, appétence pour la gestion locative, ou besoin de revenu sans quitter son logement
Trois grandes familles de solutions permettent d'augmenter ses revenus à la retraite : consolider une épargne financière, louer un bien immobilier, ou vendre un bien en viager pour le transformer directement en capital et en rente. Voici comment elles se comparent.
Comparatif rapide
1. PER et assurance-vie : consolider un capital déjà constitué
Le PER permet de déduire les versements du revenu imposable pendant la phase d'épargne. À la sortie, la fiscalité dépend de deux choix faits à l'entrée et à la sortie : si les versements ont été déduits, le capital récupéré est réintégré au barème de l'impôt sur le revenu ; sinon, il est exonéré et seules les plus-values sont taxées. En cas de sortie en rente, le régime applicable est celui des pensions (abattement de 10 %) si les versements ont été déduits, ou celui des rentes viagères à titre onéreux sinon avec le même barème d'abattement par âge que pour le viager immobilier.
L'assurance-vie offre plus de souplesse : aucun impôt tant qu'il n'y a pas de rachat, puis un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple) sur les gains après 8 ans de détention.
Ces deux solutions mobilisent une épargne financière déjà constituée, elles ne valorisent pas un patrimoine immobilier existant.
2. Immobilier locatif : un revenu régulier, mais une gestion à assumer
Louer un bien ou détenir des parts de SCPI génère des loyers réguliers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le bien entre par ailleurs dans l'assiette de l'IFI si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
Ce revenu a un coût en gestion : vacance locative, travaux, sélection des locataires. Le durcissement de la fiscalité locative en 2026 (extension de l'encadrement des loyers, nouveau statut du bailleur privé, restrictions sur les meublés touristiques) complexifie encore ce levier pour un propriétaire qui ne souhaite pas devenir gestionnaire à plein temps.
3. Le viager : transformer un bien déjà détenu en revenu, sans le quitter
Le principe du viager occupé
Le vendeur (crédirentier) cède son bien à un acquéreur (débirentier) contre un bouquet (capital versé à la vente) et une rente viagère versée jusqu'à son décès. Il conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) : il continue à vivre chez lui.
Ce que rapporte concrètement un viager
Le montant dépend de la valeur du bien, de l'âge du vendeur (donc de son espérance de vie statistique) et de la décote d'occupation appliquée puisque l'acquéreur n'a pas la jouissance immédiate du logement. Côté fiscalité, seule une fraction de la rente est imposable, déterminée par l'âge au premier versement et fixée définitivement à cette date : 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (art. 158-6° CGI).
Viager occupé, vente à terme, nue-propriété : trois variantes selon le besoin
- Le viager occupé génère un capital et un revenu régulier, pour un propriétaire qui veut rester chez lui.
- La vente à terme fixe une durée de versement déterminée à l'avance, pour un besoin de revenu sur une période connue.
- La nue-propriété est la variante capital plutôt que revenu : elle cède la nue-propriété en conservant l'usufruit, avec un capital versé immédiatement plutôt qu'une rente étalée. Elle ne répond donc pas au même besoin que les deux premières, elle vise l'optimisation successorale et fiscale (le bien démembré sort en grande partie de l'assiette IFI de l'usufruitier) plutôt que la génération de revenus complémentaires.
Pour qui c'est adapté ?
Le viager convient à un propriétaire sans héritier prioritaire à protéger sur ce bien précis, qui recherche un revenu régulier sans charge de gestion, et qui souhaite rester dans son logement.
Comment choisir selon son profil
- Épargne financière déjà disponible → PER ou assurance-vie
- Bien locatif secondaire et goût pour la gestion → immobilier locatif
- Résidence principale et besoin de revenu sans quitter les lieux → viager occupé
- Besoin de capital immédiat plutôt que de revenu régulier → nue-propriété
Ces solutions se cumulent : un PER existant et la vente en viager d'un bien secondaire ne s'excluent pas.
