DUH : de quoi s’agit-il réellement ?
Qu’est-ce que le DUH viager ?
Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) permet au vendeur de vivre dans son logement à vie, sans louer. Il correspond à l’usus en droit immobilier, distinct du droit d’usufruit (qui inclut aussi le fructus : le droit de percevoir des revenus locatifs).
Le vendeur peut donc choisir entre garder le DUH ou l’usufruit, ce qui entraîne des conséquences différentes sur la fiscalité, les charges, les taxes et les travaux.
Quelle différence entre DUH et usufruit ?
En droit français, la pleine propriété d’un bien peut être démembrée en 3 droits :
- Usus : le droit d’user du bien, de l’habiter personnellement
- Fructus : le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits (mettre en location et percevoir des revenus)
- Abusus : le droit de disposer du bien, le céder ou le léguer
Le Droit d’Usage et d’Habitation correspond uniquement à l’usus alors que l’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus.
Pour aller plus loin : DUH et usufruit : quelles différences ?
Pourquoi calculer le DUH viager ?
Le DUH représente la décote d’occupation, c’est-à-dire la valeur de l’usage du bien qui ne profite pas à l’acheteur. Comprendre et calculer correctement cette décote vous permet de :
- Évaluer précisément le prix de vente : Valeur vénale – DUH = valeur du bien occupé
- Protéger vos intérêts : éviter un prix trop bas (vente rapide mais perte d’argent) ou un prix trop élevé (absence d'acquéreurs donc vente qui s’éternise, qui entraîne souvent une baisse de prix, donc une perte d’argent …)
Calcul du DUH viager : les étapes
Estimation du loyer théorique
La valeur locative de votre logement est déterminée selon différentes méthodes :
- méthode par comparaison avec des biens comparables loués dans votre secteur
- méthode du rendement locatif moyen (loyer annuel divisé par la valeur vénale) selon les types de biens et les emplacements
Ex : rendement moyen de 4% pour un appartement deux-pièces d’une grande ville d’une valeur vénale de 300 000 €, soit 1 000 € de loyer mensuel
Estimation de la durée (espérance de vie)
La durée de vie du vendeur étant incertaine, il est impossible de savoir à l’avance combien d’années l’occupation va effectivement durer. C’est pourquoi on se base sur l’espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente en viager. On utilise les tables statistiques (INSEE, TG05…) pour estimer la durée d’occupation probable.
Utilisez notre simulateur pour estimer facilement l’espérance de vie d’après les moyennes constatées :
Actualisation des loyers futurs
Le Droit d’Usage et d’Habitation est équivalent aux loyers payés par le vendeur pendant son occupation supposée, c’est-à-dire pendant son espérance de vie au moment de la vente.
Pour pouvoir additionner les loyers dans le temps, chaque loyer futur est actualisé pour connaître sa valeur au moment de la vente. Pour cela, on utilise le taux d'actualisation qui reflète le rendement attendu en fonction du risque pris par l'acquéreur.
Le taux d’actualisation varie entre 2 % pour une acquisition sans risque (bien de prestige et emplacement premium) jusqu’à 6 % (bien en mauvais état et localisation modestement valorisée).
Une fois défini de manière spécifique pour chaque projet par l’expert viager, le taux d'actualisation permet d’obtenir la valeur de tous les loyers futurs à la date de la vente. On peut alors additionner tous les loyers futurs actualisés car on additionne bien des euros équivalents, c'est ce qu'on appelle calculer la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'une opération.
Calcul final du DUH
La valeur du DUH est équivalente à la somme des loyers futurs actualisés sur l’espérance de vie.
Par exemple, pour un loyer annuel de 12 000 € sur 10 ans actualisés à 4 %, le DUH vaudra environ 97 331 € au lieu de 120 000 € non actualisés (soit –19 %). Soit 19% d’économies réalisées par le vendeur si le calcul est correct.
D’où l’intérêt de passer par un expert viager pour ses calculs techniques !
Exemples pratiques de calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager)
Voici deux exemples de profils avec intégration des notions juridiques, fiscales et d’assurance, ainsi que l’impact du DUH :
Cas 1 : Jean 82 ans, vend en viager occupé son appartement d'une valeur de 1 000 000 €
Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager selon 2 taux d'actualisation différents qui reflètent deux rendements locatifs potentiels :
Résultat : En fonction du taux retenu, Jean pourra vendre son bien avec une différence de prix de 100 000 € !
Les contraintes réglementaires et les augmentations de charges s’abattent de plus en plus sur les bailleurs et la tendance risque de se poursuivre. Il faut donc envisager que les normes et les lois applicables en termes de gestion locative seront encore plus sévères à l’issue qu’aujourd’hui.
Cas 2 : Marie, 78 ans, vend en viager occupé sa maison de ville d'une valeur de 300 000 €
Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager pour des taux d'actualisation différents qui reflètent deux rendements locatifs :
Aller plus loin avec l'article sur le rôle du viager en France.
