Simulateur viagerEspace proLors d'une vente en viager occupé, le vendeur reste vivre dans son logement après la vente, il conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).
L'acquéreur achète un bien qu'il ne peut pas utiliser immédiatement. Pour cette raison, l'acquéreur bénéficie d'une décote qui correspond à la valeur du DUH.
Alors quelle est la valeur du DUH et comment la calculer ?
Le Droit d’usage et d’Habitation viager (DUH) est le droit conservé par le vendeur en viager.
Avoir l'usage d'un bien c'est pouvoir l'habiter, en user, y recevoir du monde, le décorer, le personnaliser, etc. Le DUH viager s'approche du droit d'un locataire sur son bien.
Le vendeur en viager occupé conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de son logement pour toute sa vie.
Aller plus loin avec l'article sur la définition de la vente en viager.
En droit français, la pleine propriété d’un bien peut être démembrée en 3 droits :
Le Droit d’Usage et d’Habitation correspond uniquement à l’usus alors que l’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus, d’où son nom ! Le vendeur en viager a le choix entre conserver le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou l’usufruit, ce qui entraîne deux grandes conséquences :
La valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d’avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie.
Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
Pour plus de précisions il est recommandé que l'expert viager procède à une double estimation selon les deux méthodes suivantes :
Maintenant que nous avons déterminé le loyer, combien de loyers vaut le DUH ?
La durée de vie du vendeur est évidemment inconnue à l'avance, donc on ne peut pas connaître le nombre de loyers que le vendeur doit payer par avance. C’est pour cela qu’on utilise l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente en viager.
Finalement, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur.
Le DUH est la valeur actuelle nette des loyers pendant l'espérance de vie du vendeur en viager.
Il y a 3 grands principes pour réaliser le calcul viager :
En effet, avec le temps l'argent perd de sa valeur et le risque de ne pas percevoir un loyer dans le futur augmente. Entre recevoir 1 000 € aujourd’hui et 1 000 € dans 10 ans, vous préférez en général la première option. C’est bien que 1 000 € aujourd’hui et 1 000 € dans 10 ans n’ont pas exactement la même valeur. Ainsi, pour 1 000 € de loyer par mois, soit 12 000 € par an, on ne peut pas additionner 12 000 € de 2021 + 12 000 € de 2022 + 12 000 € de 2023 + …
Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Pour pouvoir additionner les loyers dans le temps, chaque loyer futur est actualisé pour connaître sa valeur actuelle, au moment de la vente. Pour cela, on utilise le taux d'actualisation qui reflète le rendement attendu en fonction du risque pris par l'acquéreur.
Ce taux d'actualisation variera de 2% pour un bien de grand standing avec un emplacement exceptionnel jusqu'à 6% pour un bien de qualité moyenne à un emplacement peu avantageux.
Le taux d'actualisation détermine tous les calculs viagers : le DUH, la valeur du bien occupé donc la répartition bouquet/rente et in fine le montant de la rente ! Il est donc crucial de le comprendre et de bien le définir.
Une fois défini, le taux d'actualisation nous permet d'actualiser tous les loyers futurs à la date de la vente.Enfin on peut additionner tous les loyers futurs actualisés car on additionne bien des euros équivalents, c'est ce qu'on appelle calculer la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'une opération.
Finalement, le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est la somme des loyers futurs actualisés sur l’espérance de vie du vendeur en viager.
Le calcul du Droit d'Usage et d'Habitation permet de définir le prix de vente en viager.
Le DUH viager est le droit que le vendeur conserve et que l'acquéreur ne détient pas immédiatement. La valeur du bien sera donc diminuée de la valeur du DUH pour obtenir le prix de vente en viager.
Pour calculer la rente viagère, le prix de vente en viager est ensuite décomposé entre le bouquet et le capital à verser en rente mensuelle, comme présenté dans l'exemple suivant :
Voici une illustration du calcul du DUH par actualisation des loyers futurs sur 10 ans pour un loyer annuel de 12 000 € à un taux d'actualisation de 4% :
Sur ce graphique : Somme des loyers non actualisés sur 10 ans = 120 000 €
Calcul du Droit d’Usage et d’Habitation = 97 331 € (somme des loyers actualisés sur 10 ans)
Le Droit d’Usage et d’Habitation obtenu est 19% plus faible que la simple somme des loyers sur l’espérance de vie du vendeur. Or le DUH correspond à la décote d’occupation donc le calcul du DUH permet de réaliser une économie de 19% pour le vendeur en viager par rapport à une simple somme des loyers futurs.
Pour deux biens d’une même valeur vénale mais avec un rendement locatif différent, le DUH et donc le prix final de vente en viager ne sera pas le même.
Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager selon 2 taux d'actualisation différents qui reflètent deux rendements locatifs différents :
Selon le taux d'actualisation et le rendement locatif, Jean pourra vendre son bien avec une différence de prix de 100 000 € !
Aller plus loin : Quels sont les profils d'acquéreurs en viager qui existent ?
Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager pour des taux d'actualisation différents qui reflètent deux rendements locatifs différents :
À lire aussi : Quel est le rôle du viager en France aujourd’hui ?