Le guide investisseur : comment acheter en viager en 10 étapes ?

1.La définition du projet d’achat en viager

Un projet d’achat en viager commence par la définition des objectifs poursuivis, du type de viager, des caractéristiques du bien et du budget visé.

Pourquoi acheter en viager ?

La première étape consiste à définir votre objectif personnel de l’achat en viager. Que ferez-vous du bien une fois que vous en serez pleinement propriétaire ?

Le viager vous permet de choisir entre plusieurs options :

Quel type de viager acheter : libre, occupé ou nue-propriété ?

En fonction de votre objectif personnel, vous serez intéressé par un type de viager en particulier :

Quel bien acheter en viager ?

Le bien doit correspondre à votre objectif personnel :

Attention

Les contraintes réglementaires et les augmentations de charges s’abattent de plus en plus sur les bailleurs et la tendance risque de se poursuivre. Il faut donc envisager que les normes et les lois applicables en termes de gestion locative seront encore plus sévères à l’issue qu’aujourd’hui.

Vous souhaitez revendre le bien à terme ? L’objectif est d’identifier les critères de liquidité du bien à la revente : emplacement (la règle d’or), type de bien (studio, 2 pièces, 3 pièces ou plus), niveau de standing, présence d’un extérieur, charges, DPE, etc.

Les + de Néo Viager

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un diagnostic obligatoire à la vente ou à la location d’un bien immobilier en France qui classe les logements sur une échelle de A à G en fonction de leur performance énergétique. Le DPE a de plus en plus d’influence sur la valeur et la liquidité d’un bien, on parle aussi de « valeur verte» du bien.

Par exemple, les biens classés F ou G sont désignés de « passoires thermiques » et subissent des réductions de prix allant de -5% à -20% de leur valeur.

Comment définir son budget pour acheter en viager ?

2. Le montage juridique et fiscal de l’opération

Faut-il acheter en viager en nom propre, en SCI ou en SARL de famille ?

3. Les aspects techniques de l’achat en viager

Comprendre le calcul viager

Le prix de vente d’un viager est calculé en 4 étapes :

L’estimation de la valeur vénale du bien

La valeur libre d’un bien vendu en viager est estimée exactement de la même façon qu’en vente classique. Autrement dit, une maison valorisée 200 000 € en vente classique sera valorisée 200 000 € pour le calcul viager.

La valorisation du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou de l’usufruit

Le DUH ou l’usufruit viager est le droit conservé par le vendeur de rester vivre chez lui toute sa vie. Le vendeur est semblable à un locataire à vie qui ne paye plus de loyer. Pour cette raison, la valeur du droit que le vendeur conserve est équivalente à la valeur locative du bien versée pendant sa durée d’occupation. Or cette durée est inconnue à l’avance donc on l’estime égale à l’espérance de vie statistique d’une personne de même sexe et de même âge.

Ce calcul fait également intervenir un taux d’actualisation qui reflète la valeur temporelle de l’argent et qui traduit le niveau de risque et de liquidité d’un achat en viager.

Finalement, la valeur économique du DUH ou de l’usufruit est la somme actualisée des loyers sur l’espérance de vie du vendeur.

Ainsi, le vendeur paie par avance ses loyers sous forme d’une réduction du prix.

Le prix de vente en viager

Le prix de vente en viager, ou en nue-propriété, est la différence entre l’estimation de la valeur vénale du bien et la valeur économique du droit conservé. l’acheteur en viager bénéficie donc d’un prix décoté de 20% à 50% en général. 

Pour une nue-propriété, le prix de vente est intégralement payé le jour de la vente. En revanche pour un viager, il sera réparti entre le bouquet et la rente.

Le calcul de la rente viagère

La rente est calculée en fonction du prix de vente en viager, de l’espérance de vie du vendeur, appelé crédirentier, et du bouquet souhaité par celui-ci. 

Concrètement, le prix de vente est réparti entre le bouquet et un capital à convertir en rente. La rente viagère est ensuite calculée en projetant ce capital sur l’espérance de vie du crédirentier.

Comprendre l’indexation de la rente viagère

La rente est revalorisée chaque année sur un indice défini contractuellement, habituellement l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) ou l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

A chaque date anniversaire de la vente, les rentes sont donc recalculées pour les 12 prochains mois.

L’indexation est légale et obligatoire mais le choix de l’indice est laissé à la liberté des parties.

Les + de Néo Viager

Nous conseillons de choisir l’IRL plutôt que l’IPC car l’IRL est plus fortement corrélé à l’immobilier, l’IRL est moins volatile et l’IRL est un indice unique alors qu’il existe 4 157 déclinaisons de l’IPC (oui vous avez bien lu, 4 157 IPC différents !)

Comprendre la majoration de rente en cas de libération anticipée

Dans un viager occupé, le vendeur a l’intention de rester vivre chez lui le plus longtemps possible. Toutefois, il arrive que le vendeur change d’avis ou bien qu’il n’ait pas d’autre choix que de quitter sa maison ou son appartement pour aller vivre ailleurs, souvent en EHPAD.

À tout moment le vendeur a la liberté de quitter définitivement son bien, c’est ce qu’on appelle la libération anticipée. Le vendeur abandonne son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à l’acheteur, qui peut alors habiter ou louer le bien, en contrepartie d’un supplément, qui vient s’ajouter à la rente initiale. 

Cette majoration doit être définie en rapport avec le loyer potentiel du bien.

Les + de Néo Viager

Nous conseillons de définir le montant de majoration de rente à 30% de la valeur locative du bien.

Attention

Certaines personnes expriment la majoration en pourcentage de la rente initiale, souvent 30% de la rente en plus. C’est une mauvaise pratique qui peut s’avérer dangereuse pour l’acquéreur comme pour le crédirentier.

Par exemple, avec une rente de 2 000 € et une valeur locative de 500 €, l’acheteur pourrait se retrouver à verser une majoration de 30% de 2 000 €, soit 600 €, supérieure au loyer du bien dont il récupère la jouissance au moment de la libération anticipée.

A l’inverse, avec une rente de 300 € et une valeur locative de 1 000 €, l’acheteur pourrait se retrouver à verser une majoration de 30% de 300 €, soit 90 €, une somme dérisoire en comparaison du loyer de 1 000 €.

Comprendre la répartition des charges et des travaux

La répartition des charges et des travaux est l’un des sujets les plus discutés dans un viager et pour cause : il s’agit d’un poste de dépenses très important pour les propriétaires et pourtant il n’existe aucune répartition de charges imposée par la loi en viager.

Cela dit, la répartition des charges et des travaux en viager doit être comprise entre d’un côté la répartition qui s’applique entre un locataire et un bailleur, et de l’autre côté entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Finalement, les charges et les travaux qu’il reste à répartir sont la taxe foncière et les travaux et dépenses exceptionnelles, à l’exception des charges d’entretien récupérables auprès d’un locataire et des gros travaux au sens de l’article 606 du Code Civil.

Voici un graphique qui résume la répartition des charges et des travaux en viager :

Comprendre la clause résolutoire et l’hypothèque légale spéciale du vendeur

L’objectif du vendeur en viager, libre ou occupé, est de se créer une retraite complémentaire : la rente viagère. Il s’agit souvent d’un revenu essentiel pour lui et c’est pour cela que le contrat viager prend de très fortes garanties pour assurer le bon paiement de la rente : la clause résolutoire et l’hypothèque légale spéciale du vendeur (autrefois appelé Privilège de vendeur).

En résumé, cet arsenal juridique met le vendeur, appelé crédirentier, à l’abri d’un défaut de paiement de la rente et si cela devait arriver, lui permet de récupérer la pleine propriété de son bien et de conserver tout ou partie des sommes déjà versées. Pour mieux comprendre la puissance dissuasive de cette protection, vous devez considérer que si vous ne payez pas ce que vous devez, vous risquez simplement de tout perdre : le bouquet ; les rentes déjà versées ; les charges, les travaux et les taxes foncières que vous avez payés chaque année. Bref, vous aurez tout perdu et vous ne récupérerez jamais le bien qui revient en pleine propriété au crédirentier.

Les + de Néo Viager
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Heureusement, avant d’en arriver à ces extrémités-là, même en cas de difficultés financières pour l’acquéreur il est possible de trouver des solutions : soit un accord écrit avec le crédirentier pour moduler le versement de la rente (sous réserve qu’il accepte un document officiel) ou alors la revente du viager à un nouvel acheteur qui vous versera une somme à définir et paiera à son tour la rente viagère au crédirentier initial.

Par ailleurs, l’hypothèque légale spéciale du vendeur est une hypothèque de 1^er rang que le crédirentier détient sur le bien. Cela vous empêche d’apporter le bien en garantie et c’est pour cette raison qu’il est impossible d’emprunter auprès d’une banque pour financer une acquisition en viager, précisément parce que la banque ne peut pas prendre de garantie sur votre bien.

4. La recherche du bien

Une fois votre projet viager et vos critères de recherche définis, comment s’y prendre pour trouver le bien qu’il vous faut ?

Le saviez vous ?
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Le nombre de viager est estimé à moins de 10 000 transactions par an, soit moins de 1% du marché immobilier total. Il y a donc peu de biens à vendre en viager en comparaison aux biens à vendre en vente classique

Les biens en viager sont vendus par des experts viager, des agences immobilières ou des études notariales. Vous avez deux options pour connaître l’offre de biens à vendre en viager :

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En effet, les vendeurs en viager désirent parfois rester discrets et ne souhaitent pas que leur bien soit diffusé sur internet. Dans ces cas-là, seuls les personnes déjà connues par l’expert viager seront contactées pour leur proposer le bien.

Et de manière générale, les experts viager contactent en premier les acheteurs déjà connus lorsqu’un bien correspond à leurs critères de recherche.

5. L’étude et la sélection du projet viager

Lors d’un achat en viager il faut à la fois étudier attentivement le bien immobilier que vous achetez mais aussi les conditions de vente spécifiques.

Le bien immobilier doit correspondre aux critères que vous avez déterminés dès la définition de votre projet en fonction de votre objectif : habiter le bien, le louer ou le revendre. Ces critères sont finalement des critères communs à une acquisition classique en immobilier à une différence près : le bien que vous achetez n’est pas le bien que vous récupérerez à l’issue.

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En effet, les vendeurs en viager désirent parfois rester discrets et ne souhaitent pas que leur bien soit diffusé sur internet. Dans ces cas-là, seuls les personnes déjà connues par l’expert viager seront contactées pour leur proposer le bien.

Et de manière générale, les experts viager contactent en premier les acheteurs déjà connus lorsqu’un bien correspond à leurs critères de recherche.

Sur les conditions spécifiques au viager, vous devez regarder les éléments suivants :

6. La négociation et l’offre d’achat

Vous souhaitez faire une offre d’achat sur un bien à vendre en viager : qu’est-ce qui est négociable ? Comment rédiger l’offre d’achat ?

Que peut-on négocier dans un achat en viager ?

Un viager est une transaction immobilière de gré à gré entre un acquéreur et un vendeur qui se sont mis d’accord sur les conditions de la vente. 

L’offre d’achat est un document primordial qui permettra au vendeur et à l’acheteur de définir par écrit les conditions de leur accord et qui permettra aussi au notaire de rédiger plus facilement le compromis. 

A l’instar d’une offre en vente classique, votre offre d’achat doit être un document à part entière (ce qui a plus de valeur qu’une offre dans le corps d’un mail ou pire, par SMS ou par oral …) et doit comprendre les mentions obligatoires suivantes pour être valide :

Vous devez donc préciser un maximum d’éléments spécifiques au viager dans votre offre d’achat :

7. Le compromis chez le notaire

Un viager est une transaction technique qui nécessite de faire rédiger le compromis et de le signer chez le notaire. 

Le compromis intervient généralement quelques semaines après l’acceptation de votre offre d’achat par le vendeur.

Faut-il avoir son propre notaire ?

Si vous avez un notaire de famille ou de confiance qui s’y connaît en viager, c’est une très bonne idée de le faire participer à la rédaction de l’acte. Cela ne vous coûtera aucun frais supplémentaire mais vous permettra d’être conseillé et accompagné tout le long du processus d’achat.

Le compromis est un avant-contrat juridique qui prépare l’acte de vente et qui reprend l’intégralité des conditions de la vente prévues entre vous et le vendeur. D’où l’intérêt d’avoir rédigé une offre d’achat la plus claire et complète possible pour faciliter la rédaction du compromis.

Lors de la signature du compromis, vous aurez à verser une indemnité d’immobilisation (il s’agit d’une avance mise sous séquestre pour être versée au vendeur au cas où vous ne tiendriez pas votre engagement d’acquérir le bien) ainsi que des débours pour les formalités ; et d’éventuels frais (s’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente et non d’une « promesse synallagmatique », c’est-à-dire d’un compromis).

Après la signature du compromis, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours au-delà duquel vous êtes définitivement engagé dans la vente.

8. Les droits et les devoirs du propriétaire en viager

Avant de devenir propriétaire d’un bien acheté en viager, l’acquéreur doit avoir en tête les droits et les devoirs qu’il aura :

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Par ailleurs, les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à certaines subventions sous conditions de ressources du propriétaire. Dans de nombreux cas, il sera plus intéressant que le vendeur fasse les démarches avant la vente définitive car il pourrait obtenir des sommes plus importantes pour la réalisation de ces travaux.

Après la vente il ne pourra plus faire les démarches, ce sera à vous de les faire, avec des subventions potentiellement moindres.

9. La signature de l’acte authentique

Vous devenez officiellement propriétaire du bien le jour de la vente chez le notaire. 

En amont du RDV, vous devrez avoir fait le transfert des fonds : le prix net vendeur, les honoraires d’agence et les frais de notaire. 

Le notaire effectuera en séance une lecture du contrat de vente qui reprend sensiblement les mêmes informations que le compromis, il réalisera les décomptes et les prorata de charges, taxe foncière et éventuels travaux entre l’acheteur et le vendeur puis vous procéderez à la signature pour officialiser le transfert de propriété et valider la vente ! 

L’officier d'état civil se chargera ensuite de réaliser les formalités de publicité foncière auprès du bureau de la Conservation des Hypothèques et, s’il y a lieu, de notifier le changement de copropriétaire au syndic de copropriété.

10. Le suivi du contrat viager et la gestion viagère

Une fois le viager réalisé, le contrat suit son cours jusqu’au décès du vendeur et chacun doit s’assurer que les conditions sont bien remplies :

Pour assurer ce suivi et ces formalités, les parties sont responsables mais elles peuvent aussi faire le choix de confier un mandat de gestion viagère à un expert viager.