Simulateur viagerEspace proVendre en viager a de nombreuses implications fiscales et modifie l’imposition du vendeur.
Est-ce avantageux fiscalement de vendre en viager ? Le bouquet est-il exonéré d’impôts ? La rente est-elle imposée ? Quelles taxes sont payables par chacune des parties ? Comment est calculé l’IFI ?
Nous répondons à toutes vos questions sur la fiscalité du viager !
Oui, vendre en viager permet souvent aux vendeurs de de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants :
La rente est considérée par l’administration fiscale comme un revenu : elle est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La rente viagère jouit d’une fiscalité avantageuse, avec un abattement de 70% pour les vendeurs de plus de 70 ans.
Lors d’un viager, une fraction des mensualités perçues par le vendeur est imposée au titre de l’impôt sur le revenu, auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.Le bouquet, lui, en est totalement exonéré.
La fraction imposable de la rente est fixée définitivement en fonction de l’âge du vendeur au jour du premier versement de la mensualité, qui correspond généralement au jour même de la vente.
Le tableau ci-dessous indique la fraction imposable de la rente selon l'âge du crédirentier lors de son entrée en jouissance, d’après l’article 158-6 du Code général des impôts.
Il est donc plus intéressant fiscalement de vendre en viager après 70 ans.
Pour n’être imposé que sur 30% des mensualités, il est également possible de décaler l’entrée en jouissance de la rente en prévoyant dans l’acte de vente un premier versement après l’anniversaire de 70 ans.
Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, dans le cas d’un couple de vendeurs par exemple, l’âge retenu pour déterminer l’abattement appliqué est celui du plus âgé des vendeurs au moment de l’entrée en jouissance de la rente. Au décès de l’un d’entre eux, l’abattement sera revu en prenant en compte l’âge du survivant au moment où il commence à percevoir seul la rente, et ce seulement si cela est plus avantageux pour lui. Autrement il conservera l’abattement initial.
La fraction imposable de la rente est donc soumise à l’impôt sur le revenu, auquel viennent s’ajouter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ces prélèvements sont répartis entre 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5% de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Pour des propriétaires bailleurs de plus de 70 ans, vendre les biens loués en viager libre est un moyen intéressant de profiter de la fiscalité avantageuse des rentes. En effet, au contraire de la rente, les revenus locatifs sont lourdement imposés. Avec le viager libre, le crédirentier se libère des charges et des contraintes de la gestion locative et bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse grâce à l’abattement de 70 %. Ainsi, le viager libre loué assure des revenus à vie avec une moindre imposition.
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager peut être soumise à une taxation sur la plus-value. En pratique, les vendeurs sont le plus souvent exonérés de cette taxation car il s’agit de leur résidence principale ou de biens détenus depuis plus de 30 ans.
Dans une transaction en viager la plus-value réalisée par le vendeur est imposée au taux forfaitaire de 36,2%, qui comprend un impôt sur le revenu à 19% et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Pour déterminer la plus-value imposable il faut d’abord déterminer le montant total du gain réalisé et ensuite appliquer les abattements pertinents.
Lorsqu’elle dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, à un taux compris entre 2% et 6% selon les chiffres. La taxation s’applique au titre de l’année de la vente.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente en viager et le prix d’acquisition. On la calcule donc en considérant la valeur du bien occupé, c’est-à-dire à la somme du bouquet et du capital à verser en rente. Pour une nue-propriété, il s’agit de la valeur du capital net perçu le jour de la transaction. Puisque le montant de vente en viager est inférieur à la valeur libre du bien, la plus-value est en général nulle ou faible.
Dans l’exemple illustré par le schéma ci-dessous, pour un bien d’une valeur vénale de 400 000 €, la base sur laquelle s’applique le calcul de la plus-value est de 250 000 €, qui correspond au prix de vente en viager.
Notons que le vendeur doit payer la plus-value sur l’ensemble du prix de vente en viager alors même qu’il ne perçoit que le montant du bouquet le jour de l’acte authentique. Dans le cas où la rente est importante par rapport au bouquet, cela peut engendrer un problème de trésorerie. Il convient donc de s’assurer que la somme initiale perçue permette bien de couvrir cette imposition.
La plus-value immobilière subit une imposition forfaitaire de 36,20%, mais en pratique il existe de nombreux cas d’exonération totale ou partielle qui s’appliquent souvent en viager.
La vente en viager est entièrement exonérée de taxation sur la plus-value si elle porte sur la résidence principale du vendeur. Cette dernière correspond au lieu où ce dernier réside habituellement, soit la majeure partie de l’année. L’exonération porte aussi sur les dépendances immédiates de cette résidence principale, telles qu’une cave, un garage, une place de stationnement, etc.
De plus, un abattement fiscal progressif s’applique en fonction de la durée de détention du bien immobilier, à partir de 5 ans. Si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans, il bénéficie d’une exonération totale d’imposition sur la plus-value. S’il est propriétaire depuis plus de 22 ans, il est exonéré d’imposition sur le revenu et ne paie donc plus que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
D’autres cas d’exonération s’appliquent pour les vendeurs aux moyens modestes. C’est le cas pour les détenteurs d’une carte de mobilité inclusion (CMI) portant la mention « invalidité », qui ne sont pas soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et sous conditions de revenus. Il en est de même pour ceux qui touchent une pension vieillesse, sous conditions de revenus et de non-imposition à l’IFI. Ainsi pour une transaction en 2022, l’exonération était applicable pour des revenus annuels inférieurs à 11 276 € pour la 1re part de quotient familial en 2020.
S’il ne s’agit pas de la résidence principale, la transaction peut également être exonérée si les vendeurs n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale les 4 ans précédant la transaction et qu’ils utilisent le montant perçu pour construire ou acheter leur nouvelle habitation principale.
Vendre en viager permet aux vendeurs concernés de s’affranchir de l’IFI ou d’en diminuer la valeur.
Le vendeur se défait de la propriété de son bien immobilier, et conserve selon les cas l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation (DUH). Il doit donc déclarer la valeur du droit conservé pour l’assiette de l’IFI, et non plus la valeur de la pleine propriété.
La valeur du droit conservé se calcule à partir du barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts. Ce dernier fixe la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit comme une quotité de la valeur de la propriété entière, comme indiqué dans le tableau ci-dessous.
Dans le cas d’un usufruit temporaire constitué pour une durée déterminée et limitée, sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Parce qu’il est plus restreint, la valeur fiscale du DUH se calcule en prenant 60 % de la valeur de l’usufruit.
Exemple :
Ainsi, un homme de 82 ans qui vend son bien en viager ne devra déclarer au titre de l’FI que 30 % de la valeur libre du bien s’il conserve un usufruit, et 60 % de 30 %, soit 18 % de cette même valeur libre s’il conserve un simple DUH. Pour un bien d’une valeur vénale de 1,8 millions d’euros, le vendeur de 82 ans devra ainsi déclarer son droit à hauteur de 540 000 € s’il conserve un usufruit, et 324 000 € s’il conserve un DUH.
Vendre en viager permet donc une réduction substantielle de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le paiement de la taxe foncière varie selon le type de viager considéré.
Dans un viager libre, l’acquéreur jouit pleinement du bien acheté, il paie donc l’ensemble des charges y compris la taxe foncière et celle d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le crédirentier n’a plus d’impôts à payer pour ce bien.
Dans un viager occupé avec conservation d’un droit d’usage et d’habitation (DUH), l’acheteur paie en général la taxe foncière. Néanmoins, il n’y a rien d’obligatoire, et son paiement peut faire partie des discussions. Il faut donc veiller à inscrire dans l’acte authentique la répartition des charges et taxes entre le vendeur et l’acheteur. La TEOM, qui est considérée comme une charge locative, incombe usuellement au vendeur.
Dans le cas d’un viager occupé avec conservation d’usufruit, ou vente en nue-propriété, le vendeur conserve à sa charge la taxe foncière et la TEOM, conformément à l’article 608 du Code Civil. Cependant, il est possible de prévoir que l’acquéreur prendra la taxe foncière à sa charge, par dérogation à cet article dont les dispositions ne sont pas d’ordre public.
Le paiement à terme est une modalité de paiement et le régime fiscal qui s’applique à la vente à terme est celui des plus-values immobilières. Donc cette dernière sera totalement exonérée d’impôt s’il s’agit de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. En effet, le vendeur est redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières sauf s’il s’agit d’un cas d’exonération prévu par la loi. Sinon l’abattement fiscal usuel s’appliquera en fonction de la durée de détention.
Par ailleurs, le vendeur ne paiera aucun impôt ni sur le comptant, ni sur les mensualités qui ne sont pas considérées comme des revenus fonciers mais comme le paiement échelonné du bien.
Le paiement des impôts locaux dans une vente à terme dépend de ses modalités et du droit conservé par le vendeur.
Dans le cas d’une vente à terme libre, l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière et la TEOM. Dans le cas d’une vente à terme avec réserve d’usufruit, le vendeur conserve à sa charge la taxe foncière et la TEOM. Dans le cas où un simple droit d’usage et d’habitation (DUH) est conservé, le plus souvent l’acheteur prend à sa charge la taxe foncière et le vendeur paie la TEOM qui peut être considérée comme une charge locative.