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L’espérance de vie du vendeur est le paramètre clef pour calculer le prix de vente en viager.
Pour cela, il faut revenir à la définition de ce qu’est l’espérance de vie, qui dépend de l’âge de la personne. L’espérance de vie à la naissance est en fait seulement un cas particulier de ce calcul.
Qu’est-ce que l’espérance de vie ? Comment calculer l’espérance de vie d’une femme, d’un homme et d’un couple ? Quelle est l’espérance de vie officielle à utiliser en viager ?
Nous répondons à toutes ces questions et nous vous donnons accès aux espérances de vie des vendeurs en viager.
L’espérance de vie représente la durée de vie moyenne d’une population donnée en un temps donné.
Selon l’espérance de vie considérée et ses modes de calculs, elle est établie à partir des conditions de mortalité constatées ou projetées statistiquement dans une société.
Pour établir le montant d’une vente en viager, on ne regarde pas l’espérance de vie à la naissance mais l’espérance de vie des vendeurs au moment de la vente.
La plupart du temps, lorsque l’on mentionne l’espérance de vie, on évoque un âge moyen de décès : c’est l’espérance de vie à la naissance.
Chaque année, l’Institut national de la Statistique et des Études Économiques publie dans son bilan démographique une espérance de vie à la naissance pour les hommes et pour les
femmes. Aujourd’hui, l’espérance de vie à la naissance est de 85,4 ans pour les femmes et 79,3 ans pour les hommes.
Pour établir l’espérance de vie à la naissance en 2023, l’INSEE applique à une génération fictive les conditions de mortalité constatées sur l’année 2023. En bref, l’institut constate pour l’année 2023 les probabilités de décès d’une personne de 1 an, de 2 ans, 3 ans ... et ainsi de suite pour tous les âges en 2023. Cela donne un indicateur du taux de mortalité par âge pour l’année considérée.
Ainsi, l’espérance de vie à la naissance de l’année 2023 ne représente pas l’âge moyen de décès des personnes nées cette année 2023, mais celui d’une génération fictive qui vivrait à tout âge exactement les conditions de décès de l’année 2023.
Certes, cet indicateur a ses limites : par définition, la génération fictive qu’il considère ne renvoie à aucune génération réellement existante. Mais il permet de comparer différentes années entre elles, et donc de voir comment la mortalité évolue dans une certaine population, ce qui en fait un indicateur démographique très intéressant.
Aujourd’hui, l’espérance de vie à la naissance est de 85,4 ans pour une femme. Mais alors, quelle est l’espérance de vie d’une femme de 90 ans ?
Si cette question n’a pas de sens, c’est que la notion d’espérance de vie à la naissance n’est pas toujours la plus pertinente à utiliser.
Ce qui nous intéresse, c’est l’espérance de vie à un âge donné, autrement appelée espérance de vie résiduelle. Comme son nom l’indique, l’espérance de vie résiduelle renvoie au nombre d’années restant à vivre pour une personne ayant atteint un âge X.
Ainsi, à 90 ans, une femme a en France une espérance de vie résiduelle d’environ 6 ans (le chiffre varie d’une table à l’autre) : cela signifie que les femmes ayant atteint 90 ans vivront encore en moyenne jusqu’à 96 ans. Bien sûr, certaines parmi elles mourront plus tôt et d’autres deviendront centenaires !
C’est cette espérance de vie résiduelle qui est employée dans les calculs viager. En effet, on s’intéresse à l’espérance de vie du vendeur au moment où il vend.
Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur reste habiter chez lui. L’acquéreur ne pouvant pas bénéficier du bien immédiatement, il l’achète à un montant moindre que sa valeur libre. Pour calculer le prix de vente en viager, on applique donc une décote à la valeur vénale ou valeur libre du bien. Cette décote représente les loyers payés d’avance par le vendeur pour le temps où il reste chez lui.
On ne peut pas connaître à l’avance la date de libération du bien, cela constitue l’aléa caractéristique d’une vente en viager. Aussi, pour l’approcher au mieux, on utilise l’espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente. C’est cette espérance de vie qui permet de calculer la décote à appliquer à la valeur vénale du bien
La décote équivaut à la valeur des loyers sur une durée égale à l’espérance de vie du vendeur. En retirant le montant de la décote à la valeur vénale du bien, on obtient le prix de vente en viager. Ce prix est ensuite à répartir entre un montant de bouquet et une rente.
Il existe plusieurs tables d’espérance de vie qui diffèrent dans leur méthode d’obtention, leur reconnaissance et leur champ d’application.
Nous en présentons 3 qui sont parmi les plus utilisées, en particulier concernant les calculs viagers : les tables INSEE, les Tables Générationnelles TG05 et le barème Daubry.
L’Institut National de la Statistique et des Études Économiques communique chaque année des données sur l’espérance de vie en France.
L’Institut publie non seulement une espérance de vie à la naissance, mais aussi des espérances de vie résiduelles pour les femmes et les hommes selon les âges et selon d’autres critères tels que le niveau de vie, le diplôme ou l’activité professionnelle.
Ces données sont établies à partir des décès enregistrés à l’état civil et considèrent la mortalité constatée jusqu’à aujourd’hui. Les valeurs d’espérance de vie de l’INSEE reflètent des données passées et n’anticipent donc pas les évolutions futures de l’espérance de vie.
Or, lorsqu’il s’agit d’un calcul viager, il semble important de pouvoir intégrer au mieux ces évolutions à venir. En effet, l’enjeu est de considérer une espérance de vie la plus proche possible de ce qui sera vécu par une population de vendeurs pour pouvoir proposer un prix juste pour la vente.
Anticiper les évolutions de l’espérance de vie n’est pas chose aisée. C’est pourtant l’ambition de tables prospectives telles que la TG05, utilisée pour les opérations de rentes viagères.
Depuis le 1er Janvier 2007, la table TG05 est la table réglementaire pour le calcul des rentes viagères. Elle a été introduite par l'arrêté du 1er août 2006 qui a modifié certaines dispositions du Code des assurances en matière d'assurance sur la vie et de capitalisation.
Dès lors, pour la mise en place d’une rente viagère, les assureurs doivent obligatoirement utiliser la TG05 ou alors leur propre table d’expérience certifiée par un actuaire indépendant, à condition que celle-ci ne soit pas moins-disante pour les assurés que la TG05.
Également établie par l’INSEE, la TG05 est une table prospective par génération, construite par extrapolation de données existantes pour des populations de rentiers et l’ensemble de la population française. Elle se décline en TGH05 pour les hommes et TGF05 pour les femmes, et couvre les générations nées entre 1900 et 2005.
On y trouve pour chaque âge entre 0 et 120 ans et chaque année de naissance entre 1900 et 2005, les données relatives au nombre anticipé de survivants. Ces dernières permettent de calculer l’espérance de vie résiduelle à tout âge pour ces générations.
Le barème viager le plus connu est le barème Daubry, du nom de son créateur, M. Jacques Daubry qui l’a conçu en 1995.
Ce barème prend en compte ses propres tables d’espérance de vie, établies à partir de données de l’INSEE et d’observations personnelles de son créateur.
Bien que largement utilisé par les agents immobiliers et même certains experts viagers, ce barème est une vraie boîte noire dont les paramètres sous-jacents demeurent opaques. La méthode appliquée pour obtenir les tables d’espérance de vie et sa rigueur ne peuvent être vérifiées. Aussi, nous proscrivons l’utilisation du barème Daubry.
Le tableau ci-dessous donne les espérances de vie résiduelles – c’est-à-dire le nombre d’années restant à vivre en moyenne- pour les hommes (H) et pour les femmes (F) à un âge donné, selon trois sources de données :
L’Institut national de la Statistique et des Études Économiques étudie l’espérance de vie jusqu’à 90 ans seulement, le barème Daubry s’arrête à 105 ans et la TG05 à 120 ans.
Ainsi, pour une femme de 80 ans, l’INSEE donne une espérance de vie résiduelle de 10,8 ans et donc un âge moyen de décès à 90,8 ans ; la TGF05 renvoie 13,4 ans d’espérance de vie résiduelle soit un décès en moyenne à 93,4 ans ; et le barème Daubry indique 12,4 années restantes en moyenne donc un décès moyen à 92,4 ans. Vous pouvez découvrir notre article sur quel âge vendre en viager ?
L’écart important entre les tables s’explique par les différentes méthodes employées pour les construire. Comme indiqué précédemment, les chiffres de l’INSEE reflètent des données constatées alors que la TG05 extrapole ces données pour projeter des espérances de vie dans le futur. En effet, par définition, on ne peut constater aujourd’hui l’espérance de vie moyenne d’une génération encore en vie. Or, la mortalité évolue et ce plutôt dans le sens d’une plus grande longévité. Il est donc logique que les espérances de vie projetées, c’est-à-dire celles de la TG05, soit plus grandes que les espérances de vie constatées, comme celles de la table INSEE.
La table d’espérance de vie officielle à utiliser pour le calcul des rentes viagères est la TG05 établie par l’INSEE et réglementaire depuis l'arrêté ministériel du 1er août 2006.
Prospective dans sa construction, la TG05 est la table qui permet d’anticiper les évolutions d’espérance de vie des vendeurs, en prenant en compte l’allongement de la durée de vie.
Par ailleurs, le constat général qui répond à la promesse d’une meilleure vie pour les vendeurs en viager est que l’espérance de vie des vendeurs en viager est supérieure à l’espérance de vie moyenne de la population française.
Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, l’espérance de vie est grandement corrélée au niveau de vie. Or, pour vendre en viager, il faut être propriétaire : la majeure partie des vendeurs en viager ne font donc pas partie de la portion la plus pauvre de la population, dont l’espérance de vie est nettement inférieure aux autres et qui tire la moyenne vers le bas.
Une autre explication peut être l’autocensure vis-à-vis du viager que s’appliquent en général les personnes en trop mauvaise santé : en effet, puisque le prix de vente et la rente dépendent de l’espérance de vie du vendeur, un décès prématuré fait que le vendeur aura récupéré moins que la valeur de son bien.
Les tableaux d’espérance de vie sont sans appel : les femmes vivent en moyenne plus longtemps que les hommes. Cette tendance se vérifie en France mais aussi dans la plupart des pays du globe.
Avec une espérance de vie à la naissance de 85,4 ans contre 79,3 ans pour les hommes, les femmes peuvent espérer vivre en moyenne 6 ans de plus que leurs confrères masculins. Cet écart décroît à mesure que l’on s’avance en âge : il n’est plus que d’un an à 90 ans. Cela signifie que les hommes qui atteignent un certain âge sont moins défavorisés en termes de longévité vis-à-vis des femmes de leur âge.
Comment expliquer cet écart de longévité entre les hommes et les femmes ? Parmi les explications avancées, on trouve celles de comportements à risque plus généralisés chez les hommes, de métiers plus dangereux ainsi que d’une moins bonne hygiène de vie. Des études récentes envisagent également des facteurs génétiques qui viennent s’ajouter aux facteurs socio-culturels.
Toutefois, les dernières études démographiques tendent à montrer que l’écart de longévité entre les hommes et les femmes se resserre : avec les changements sociétaux et des comportements masculins et féminins moins distincts, l’espérance de vie des femmes progresse moins vite que celle des hommes.
L’espérance de vie d’un couple correspond à la date moyenne de décès du dernier des deux membres.
Dans le cas d’une vente en viager par un couple de vendeurs, on effectue le calcul viager avec l’espérance de vie du couple. En effet, lorsque le contrat viager est constitué sur deux têtes, la rente cesse d’être versée dernier décès.
Toutefois, les dernières études démographiques tendent à montrer que l’écart de longévité entre les hommes et les femmes se resserre : avec les changements sociétaux et des comportements masculins et féminins moins distincts, l’espérance de vie des femmes progresse moins vite que celle des hommes.
Cette espérance de vie n’est pas aisée à calculer et malheureusement on ne la trouve pas dans les tables officielles comme celles de l’INSEE ou la TG05 définie par arrêté ministériel.
Le barème Daubry propose des tables d’espérance de vie pour les personnes vivant ensemble qui ne sont étayées par aucune étude et dont la méthodologie est tenue secrète par son auteur. Pour ces raisons, les espérance de vie de couple du barème Daubry sont donc à utiliser avec précaution.
Alors comment calculer l’espérance de vie d’un couple ?
Il faut savoir que l’espérance de vie d’un couple est supérieure à l’espérance de vie la plus élevée des deux.
En effet, prenons l’exemple d’un couple homme-femme dans lequel Madame est plus jeune que Monsieur de quelques années. Le plus probable est que la femme vive plus longtemps que son mari. Des deux, c’est elle qui a l’espérance de vie la plus longue. Il serait donc tentant de prendre son espérance de vie pour celle du couple. Cependant, il est aussi possible que le mari vive plus longtemps que sa femme. Or, pour l’espérance de vie du couple, on s’intéresse à la date du dernier décès. Dans ce deuxième cas, il s’agit de la date de décès du mari.
L’espérance de vie est donc soit égale à la date de décès de la femme, soit plus tardive, dans le cas où son mari lui survit. En moyenne, elle est donc supérieure à l’espérance de vie de la femme.
Pour le calcul de l’espérance de vie du couple, on majore donc la plus grande des deux espérances de vie.
Plus l’écart entre ces deux espérances de vie est grand, plus la majoration sera faible. En effet, si un des membres du couple a une espérance de vie de 18 ans, et son conjoint une espérance de vie de 8 ans, il est peu probable que le second vive plus longtemps que le premier. L’espérance de vie sera alors majorée seulement d’un an, ce qui donne une espérance de vie du couple de 19 ans. C’est ce que nous illustrons dans l’exemple 1 ci-dessous.
Inversement, si les deux espérances de vie sont proches, la majoration sera plus grande.
L’exemple 2 l’illustre : pour une femme et un homme ayant la même espérance de vie de 13 ans, la majoration sera alors de 3 ans ce qui donne une espérance de vie de 16 ans.