Simulateur viagerEspace proUn achat en viager est une transaction immobilière particulière encadrée par la loi et qui lie l’acheteur et le vendeur par un contrat juridique.
La rente est la somme versé par l’acquéreur, appelé le débirentier, au vendeur, appelé le crédirentier. La rente viagère est versée chaque mois pour toute la vie du vendeur.
Un achat en viager est ainsi un « contrat aléatoire » dont la rente constitue l’élément essentiel.
Pour l’acquéreur, elle correspond à une facilité de paiement associée à un potentiel gain financier, en échelonnant le paiement dans le temps sur une durée incertaine à l’avance.
Pour le vendeur, elle représente une retraite complémentaire, un revenu garanti dans le temps qui assure la conservation de son niveau de vie dans des lieux familiers.
La rente représente une partie du prix de vente étalée dans le temps et elle est fixée suivant différents paramètres : la valeur du bien, l’espérance de vie des vendeurs, la valeur locative et deux taux d’intérêts financiers (le taux d’actualisation et le taux de capitalisation).
Concrètement voici l’exemple de la vente en viager occupé d’un appartement d’une valeur de 400 000 € pour une femme de 80 ans. Pour un bouquet de 80 000 € (par exemple) elle serait égale à 1 000 € par mois.
Le DUH est le Droit d’Usage et d’Habitation conservé par le vendeur, qu’on appelle aussi la décote d’occupation. Sa valeur est équivalente aux loyers payés par avance par le vendeur pendant son espérance de vie statistique au moment de la signature de la vente. Le calcul du DUH fait aussi intervenir un taux d’actualisation pour prendre en compte la valeur temporelle de l’argent. Finalement, le DUH est égal à la somme des loyers futurs actualisés sur l’espérance de vie du vendeur.
Ensuite, le prix d’achat est réparti entre le bouquet, payé le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, et un capital à verser en rente. La rente est calculée en distribuant ce capital sur l’espérance de vie du vendeur, en prenant en compte un taux d’intérêt – le taux de capitalisation - qui rémunère le « crédit » accordé par le vendeur sur ce capital.
Découvrez le calcul du DUH et le calcul de la rente viagère.
Mathématiquement, la rente viagère est une annuité constante calculée à partir de l’espérance de vie du vendeur et du taux de capitalisation.
Oui, dans la majorité des cas, l'acquéreur peut négocier. Une vente en viager est une transaction de gré-à-gré sur le marché immobilier dans laquelle les conditions sont négociables et où chacun recherche ses avantages.
Il faut toutefois distinguer discussion et négociation :
Les deux sont tout à fait envisageables mais les vendeurs seront bien évidemment plus ouverts à une discussion qu’à une négociation car la vente en viager correspond très souvent à un besoin financier précis pour eux.
L’indexation des rentes est obligatoire et légale, en revanche, le choix de l’indice est libre entre les parties. Les indices les plus couramment choisis sont l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) et l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Dans un achat en viager occupé, la rente peut être majorée en cas de libération anticipée du logement par le vendeur.
Il arrive parfois que le vendeur décide d’aller vivre ailleurs ou parte en EHPAD. Dans ce cas, le vendeur quitte définitivement les lieux au profit de l’acquéreur qui peut alors l’habiter ou le louer. En contrepartie de cet avantage par anticipation, il verse un supplément, en plus de continuer à payer la valeur de rente initiale. La nouvelle rente constituée est toujours indexée selon les termes définis lors de la vente.
La majoration de la rente reflète le gain économique réalisé par l’acquéreur de bénéficier du logement de manière anticipée. Elle est donc exprimée en fonction de la valeur locative du bien. En supposant que bien soit mis en location et en tenant compte des charges, des frais et de la fiscalité des revenus fonciers, le revenu net après impôts se situe entre 30% et 50% de la valeur locative d’un bien.
Pour conserver un équilibre dans la contrepartie financière de cette libération anticipée, la majoration est donc comprise entre 20% et 40% du loyer.
Lorsqu’il y a deux bénéficiaires de la rente, on dit que le viager est sur deux têtes. Les rentes seront dues jusqu’au décès du dernier survivant mais la somme versée peut varier suite au premier décès.
Dans la majorité des ventes en viager sur deux têtes, la rente est 100% réversible au conjoint survivant. Dans certains cas, la réversibilité n’est pas totale mais partielle, voire nulle. Dans ce cas la valeur de la rente diminuera pour le conjoint survivant.
Prenons l’exemple d’une réversibilité de 60% avec une rente initiale de 1 000 €. Lors du 1er décès la rente est égale à 1 100 €, sous l’effet de l’indexation. La nouvelle rente sera donc de 60% de 1 100 €, soit 660 €, et sera à son tour indexée selon les termes définis.
Dans une vente en viager occupé, si l’acquéreur décède avant le vendeur, la rente doit continuer à être versée au vendeur ! C’est donc aux héritiers de payer chaque mois, ce qui pourrait les mettre en grande difficulté s’ils n’avaient pas les capacités financières.
Par ailleurs, si les héritiers ne prennent pas suffisamment rapidement le relais dans le versement de la rente, la clause résolutoire pourrait être activée et la vente pourrait être purement et simplement annulée.
Pour éviter ce risque, il est important que les héritiers soient informés de l’acquisition pour pouvoir réagir au plus vite en cas de décès de l’acquéreur. Ensuite, libre à eux de choisir de reprendre le viager libre à leur charge, et de verser la rente chaque mois. Ou alors de le revendre pour ne pas subir la rente, indexée sur l’inflation et versée sur une durée incertaine.
L’acquéreur d’un viager occupé avec rente doit vérifier les points suivants :
Par ailleurs, celui qui achète doit avoir à l’esprit qu’un viager occupé ne peut pas être financé à crédit, il faut donc sélectionner des biens compatibles avec ses capacités financières.