Simulateur viagerEspace proLe viager libre est une transaction immobilière assez rare mais pourtant très intéressante à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Le viager libre est à la croisée d’une vente classique et d’un viager. D’un côté l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien, il peut l’habiter ou le louer, comme dans une vente classique. De l’autre, les modalités de paiement sont celles d’une vente en viager avec un bouquet versé le jour de la signature chez le notaire puis une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
Dans un contexte de taux de crédit immobilier élevés, le viager libre est une solution très appréciée par les acquéreurs car il permet d’acheter un bien sans emprunt bancaire.
Du côté des vendeurs, cette vente leur apporte un capital et un complément de revenus. L’achat en viager libre permet donc de financer la retraite des seniors.
Qu’est-ce que le viager libre ? Comment acheter en viager libre ? Comment est calculée la rente d’un viager libre ? Peut-on acheter en viager libre un bien déjà loué ? Qui sont les acquéreurs et les vendeurs en viager libre ?
Voici toutes les explications sur l’achat en viager libre !
Le viager libre est une transaction immobilière classique avec les modalités de paiement d'une vente en viager : bouquet + rente viagère.
Le vendeur ne conserve aucun droit sur le bien, à la différence du viager occupé. L’acquéreur d’un viager libre peut donc habiter immédiatement la maison ou l’appartement, ou mettre le bien en location et percevoir des revenus locatifs.
Le paiement du prix de vente d’un viager libre s’effectue de deux manières :
Tout l’intérêt pour l’acquéreur réside dans la facilité de paiement offerte par le viager libre, car il permet d’acheter un bien sans recourir à l’emprunt bancaire et sans avoir à payer l’intégralité du prix en liquide au moment de la vente.
Seul le bouquet est versé le jour de l’acte de vente et le paiement du reste du prix de vente est échelonné dans le temps sous forme de rente mensuelle. Cette rente sera versée pendant la vie du vendeur et indexée chaque année.
La rente viagère est une modalité de paiement du prix de vente particulièrement intéressante pour le vendeur comme pour l’acquéreur. La rente est une somme versée chaque mois, pendant toute la vie du vendeur, elle est indexée chaque année, elle est 100% réversible au conjoint survivant et elle bénéficie d’un abattement fiscal de 60% à 70%.
Pour le vendeur, appelé le crédirentier, la rente viagère est un atout incomparable car elle est un supplément de retraite garantie à vie, un bouclier contre l’inflation, un outil de prévoyance pour le conjoint survivant et un revenu largement défiscalisé.
Pour l’acquéreur, appelé le débirentier, la rente viagère représente une facilité de paiement pour devenir propriétaire sans crédit bancaire.
La rente viagère est fixée selon :
Prenons l’exemple d’un appartement ou d’une maison d’une valeur de 300 000 €, pour une femme âgée de 72 ans avec un bouquet souhaité de 30 000 €. La rente mensuelle serait égale à environ 1 300 €.
Pour calculer la rente viagère, le capital versé en rente de 270 000 € est réparti sur l’espérance de vie d’une femme de 72 ans en appliquant un taux de capitalisation selon la formule suivante :
Le taux de capitalisation varie pour chaque viager libre car il dépend de plusieurs paramètres et il représente le taux d’intérêt pour le “prêt” consenti par le vendeur à l’acquéreur. Le taux de capitalisation dépend donc de l’espérance de vie des vendeurs et des taux de crédit immobilier du moment sur des durées similaires.
Le viager libre présente de nombreux avantages pour l’acquéreur.
L’avantage du viager libre pour l’acheteur est qu’il permet d’acquérir un bien immobilier sans emprunter. Le paiement du prix de vente sous la forme d’un bouquet puis d’une rente mensuelle présente une facilité de paiement. C’est la raison principale qui attire les acquéreurs vers ce type de transaction.
La rente viagère est versée chaque mois, pendant la vie du vendeur. Elle permet d’échelonner le versement du prix de vente, ce qui représente une modalité de paiement attractive pour l’acquéreur.
Investir dans la pierre est un incontournable en France, tellement l’immobilier est une valeur refuge par excellence. Le viager libre est un investissement dans l’immobilier résidentiel sur un temps long, qui permet d’espérer une plus-value intéressante à la revente grâce à l’évolution des prix de l’immobilier à long-terme.
Acheter en viager libre vous accorde une vraie souplesse dans l’utilisation du bien. Vous pouvez l’habiter ou le louer, comme bon vous semble. Certains acquéreurs achètent en viager libre pour acquérir leur résidence principale tandis que d’autres réalisent un investissement locatif.
Acheter en viager permet aux personnes âgées de tirer des liquidités de leur patrimoine immobilier. Il s’agit donc d’un investissement vertueux qui redonne du pouvoir d’achat aux seniors pour financer leur retraite.
Lorsque le bien vendu en viager libre est loué, on parle de viager libre loué. Le vendeur ne conserve aucun droit sur le bien, ni usufruit, ni Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). En revanche, les locataires peuvent rester en place et générer un revenu locatif pour le nouveau bailleur.
Dans ce cas, on applique souvent une décote de 5% à 10% sur le prix de vente lorsque le bien est loué car l’acquéreur est contraint par la situation du bien avec les baux, loyers ou locataires en place.
Oui, l’acquisition en viager libre est souvent très intéressante, pour plusieurs raisons.
D’abord, le viager libre permet d’acquérir un bien sans avoir recours à l’emprunt bancaire.
En effet, le paiement du prix est réparti entre le bouquet payé comptant le jour de la vente, et la rente versée mensuellement toute la vie durant du vendeur. Cela ressemble à un «crédit » accordé par le vendeur à l’acquéreur, comparable à un crédit bancaire.
Ensuite, le bouquet versé le jour de la signature de l’acte chez le notaire varie entre 5% et 40% de la valeur du bien. Généralement, le bouquet est du même ordre de grandeur que l’apport demandé par la banque pour un emprunt immobilier.
Une incertitude existe également quant à la durée de versement de la rente : c’est la dimension aléatoire du viager. Si le vendeur décède plus tôt que son espérance de vie statistique au moment de la vente, l’acquéreur aura payé le bien moins cher que sa valeur. Si le vendeur décède plus tard que son espérance de vie statistique, l’acquéreur paiera le bien plus cher que sa valeur initiale, sans prendre en compte l’évolution de l’immobilier à long terme.
Investir en viager libre revient à se constituer une épargne retraite immobilière en bénéficiant de la valeur refuge de l’immobilier résidentiel et de la revalorisation de l’immobilier à long-terme.
L’acquéreur peut pleinement jouir du bien, habiter le logement ou encore le mettre en location. A ce titre, le viager libre loué est une option d’acquisition systématiquement gagnante. En effet, grâce aux revenus locatifs, l’effort d’épargne est minimisé et permet d’obtenir un prix de revient du bien réduit.
Il est possible d’acquérir un bien déjà loué, ce qu’on appelle le viager libre loué. Cette acquisition est très avantageuse car elle permet de se constituer facilement un patrimoine immobilier grâce à un effort d’épargne minimisé.
En effet, chaque mois, l’acquéreur verse une rente au vendeur, mais il perçoit également des revenus locatifs. L’effort d’épargne est donc limité pour se constituer un patrimoine immobilier.
En plus de cet effort d’épargne réduit, l’évolution des prix de l’immobilier à long terme entraîne une plus-value.
Le graphe ci-dessous retranscrit les gains réalisés lors d’un achat en viager libre : grâce aux revenus locatifs et à l’évolution des prix de l’immobilier les montants réellement investis sont inférieurs à la valeur réelle du bien.
L’horizon d’investissement correspond ici à l’espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente. L’horizon d’investissement est en général de 10 à 20 ans.
Le viager libre est une option intéressante pour deux types d’acquéreurs : les primo-accédants et les investisseurs en immobilier locatif.
Les conditions d’octroi de crédit sont toujours plus difficiles pour les primo-accédants qui n’ont pas toujours l’apport financier suffisant demandé par le banquier. Le viager libre leur permet de devenir propriétaire sans avoir recours à l’emprunt bancaire.
Depuis que le HCSF (Haut Comité à la Stabilité Financière) a durci les conditions d’octroi de crédit, notamment avec la règle des 35% de taux d’endettement et la fin du calcul différentiel, l’investissement locatif à crédit est devenu plus compliqué.
Investir en viager libre loué permet de se constituer un patrimoine immobilier, avec un effort d’épargne limité voire un cash-flow positif grâce aux revenus locatifs générés, tout en bénéficiant de l’effet de levier de la rente viagère.